Экономический механизм и моделирование денежных потоков при обратном ипотечном кредитовании

Исследуется экономический механизм обратной ипотеки —  кредитного продукта, направленного на повышение уровня жизни граждан преклонного возраста, являющихся владельцами недвижимости. Изложена суть операции обратного ипотечного кредитования, принципы действия механизмов использования принадлежащих пожилым людям объектов недвижимости для обеспечения им дополнительного дохода. Приведены примеры использования системы обратного ипотечного кредитования в США, Великобритании, Испании и Австралии. Авторы описывают существующие методики обратного ипотечного кредитования в России. На основе анализа опыта зарубежных стран дана оценка экономической целесообразности вложения денежных средств в данный кредитный инструмент. С учетом фактора потребительского спроса имеется возможность рассчитать равновесную ставку —  следовательно, найти координаты точки рыночного равновесия. Разработана математическая модель обратной ипотеки для случая с пожизненными аннуитетными платежами. Данная модель позволяет рассчитать ожидаемые выгоды заемщиков и кредиторов. Сделано (и реализовано в модели) два примечания, которые значительно отличают моделирование обратной ипотеки от других кредитных продуктов: 1) пожизненный обратный ипотечный кредит не имеет фиксированного срока окончания; 2) при взятии кредита такого типа заемщики рассматривают мотив не только потребления, но и накопления наследства. В результате построена модель, позволяющая рассчитать положение точек безубыточности и рыночного равновесия (относительно процентной ставки). Это поможет экономически заинтересованным агентам оценить потенциал рынка обратного ипотечного кредитования в России.

обратное ипотечное кредитование, аннуитет, математическая модель, дополнительное пенсионное обеспечение, недвижимость, договор пожизненной ренты, таблицы смертности, системы страхования, Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

1. Zedeck S. et al.APA dictionary of statistics and research methods. Washington, DC: American Psychological Association; 2014. 434 p.

2. Полиди Т. Д., Копейкин А., Семенюк А. Г., Языков А. Обратная ипотека: перспективы применения в России. М.: Фонд «Институт экономики города»; 2014. 14 c.

3. Case B., Schnare A. B. Preliminary evaluation of the HECM reverse mortgage program. Real Estate Economics. 1994;22(2):301-346. DOI: 10.1111/1540-6229.00636

4. Raifner U., Clerc-Renaud S., Perez-Carrillo E.F., Tiffe A., Knobloch M. Study on equity release schemes in the EU. 2009. URL: https://www.researchgate.net/publication/259295497_Study_on_equity_release_schemes_in_ EU_Part_I_General_Report (дата обращения: 21.11.2018).

5. Chen H., Cox S. H., Wang S. S. Is the home equity conversion mortgage in the United States sustainable? Evidence from pricing mortgage insurance premiums and non-recourse provisions using the conditional Esscher transform. Insurance: Mathematics and Economics. 2010;46(2):371-384. DOI: 10.1016/j. insmatheco.2009.12.003

6. Tse Y. K. Modelling reverse mortgages. Asia Pacific Journal of Management. 1995;12(2):79-95. DOI: 10.1007/ BF01734387

7. Moulton S., Haurin D. R., Shi W. An analysis of default risk in the Home Equity Conversion Mortgage (HECM) program. Journal of Urban Economics. 2015;90:17-34. DOI: 10.1016/j.jue.2015.08.002

8. Hurd M. D. Mortality risk and bequests. Econometrica: Journal of the Econometric Society. 1989;57(4):779-813. DOI: 10.2307/1913772

9. Lee R. D., Carter L. R. Modeling and forecasting US mortality. Journal of the American Statistical Association. 1992;87(419):659-671. DOI: 10.2307/2290201

10. Nakajima M., Telyukova I. A. Reverse mortgage loans: A quantitative analysis. The Journal of Finance. 2017;72(2):911-950. DOI: 10.1111/jofi.12489

11. Lee Y. T., Wang C. W., Huang H. C. On the valuation of reverse mortgages with regular tenure payments. Insurance: Mathematics and Economics. 2012;51(2):430-441. DOI: 10.1016/j.insmatheco.2012.06.008